Monument Historique : Guide complet du dispositif de défiscalisation immobilière 2025

Qu’est-ce que le dispositif Monument Historique ?

La loi Monument Historique (MH) est l’un des dispositifs fiscaux les plus puissants en matière d’immobilier. Créée en 1913 et renforcée au fil du temps, elle vise à encourager la conservation et la restauration des biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques.

Son principe est unique : l’investisseur peut déduire 100 % des charges et travaux de restauration de son revenu global, sans plafonds ni limites de montants. C’est donc le dispositif le plus généreux en matière de défiscalisation, mais il s’adresse à des investisseurs disposant d’une capacité financière importante et d’une volonté patrimoniale forte.

Comment fonctionne la loi Monument Historique ?

Le mécanisme repose sur trois piliers :

1. Acquérir un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.
2. Réaliser des travaux de restauration approuvés par le Ministère de la Culture et supervisés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
3. Déduire l’intégralité des charges et travaux de ses revenus fonciers et/ou de son revenu global.

Ainsi, un investisseur fortement imposé peut réduire considérablement, voire totalement, son impôt sur le revenu.

Les zones éligibles au dispositif Monument Historique

Zones et biens concernés

• Immeubles classés « Monuments Historiques » (MH)
• Immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire.
• Biens ayant obtenu un agrément spécifique du Ministère de la Culture.

Particularité du dispositif

Contrairement aux autres régimes (Denormandie, Malraux et Déficit foncier), la loi MH n’impose pas de plafond annuel de déduction. Elle constitue donc un outil sur-mesure pour les très hauts revenus.

Conditions d’éligibilité du dispositif Monument Historique

Critères du bien immobilier

• Immeubles classés MH ou inscrits.
• Biens faisant partie du patrimoine national.

Obligations du propriétaire

• Travaux encadrés : ils doivent être autorisés par le Ministère de la Culture et supervisés par un architecte des Bâtiments de France.
• Engagement de conservation : le propriétaire doit conserver le bien au moins 15 ans.
• Location facultative : contrairement au Malraux, la location n’est pas obligatoire, mais elle permet de générer des revenus fonciers.
• Ouverture au public : dans certains cas (subventions publiques reçues), le bien doit être ouvert à la visite.

Charges et travaux déductibles en loi Monument Historique

La liste des charges déductibles est très large :

• Travaux de restauration complets (toiture, façades, intérieurs, planchers).
• Frais d’entretien et de réparation courants.
• Intérêts d’emprunt liés au financement du bien et des travaux.
• Frais de gestion et d’assurance.
• Taxe foncière et impôts locaux.

Tous ces montants sont déductibles du revenu global, sans limite.

Comment déclarer son investissement Monument Historique ?

La déclaration fiscale se fait principalement via :

• Le formulaire 2044 spéciale (revenus fonciers).
• Le formulaire 2042 (revenu global).
• Les justificatifs : factures, autorisations administratives, attestations des ABF.

Avantages et inconvénients de la loi Monument Historique

Avantages fiscaux

• Déduction illimitée des charges et travaux.
• Réduction massive, voire suppression de l’impôt sur le revenu.
• Valorisation d’un bien patrimonial d’exception.
• Possibilité de transmission facilitée (abattements spécifiques).

Inconvénients et contraintes

• Investissement très élevé (souvent plusieurs centaines de millier d’euros).
• Travaux longs, coûteux et strictement encadrés.
• Conservation obligatoire pendant 15 ans.
• Faible liquidité du bien (marché restreint).

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Exemple de calcul

Exemple de calcul pratique

Un contribuable investi dans un appartement sur un immeuble classé, sous le dispositif MH, avec 500 000 € de travaux :

L’intégralité est déductible de son revenu global.

Si son revenu imposable est de 250 000 €/an, il efface totalement son impôt sur 2 ans.

Résultat : économie d’impôts colossale, tout en possédant un bien patrimonial rare.

Différences avec les autres dispositifs de défiscalisation

Nos solutions en Monument Historique

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Exemples de réalisations

• Acquisition d’un grand appartement de standing dans un ancien hôtel particulier à Bordeaux : 750 k€ de travaux, économie d’impôts sur 3 ans.
• Projet à Avignon : ancien couvent restauré en logements, forte valorisation patrimoniale

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FAQ - Questions fréquentes sur la loi Monument Historique

Faut-il obligatoirement louer le bien en loi MH ?

Non, la location n’est pas obligatoire. Mais elle permet de soutenir le financement de l’opération (cash flow) de générer des revenus fonciers.

Y a-t-il un plafond de déduction ?

Non, c’est le seul dispositif fiscal sans plafond.

Peut-on cumuler loi MH et Malraux ou déficit foncier ?

Oui, sur différents biens immobiliers.

Que se passe-t-il si je vends avant 15 ans ?

La réduction fiscale peut être remise en cause, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, expropriation).