Loi Malraux : Guide complet du dispositif de défiscalisation immobilière 2025

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 1962. Son objectif est de favoriser la restauration des immeubles anciens situés dans des centres-villes historiques ou des zones protégées. En contrepartie des travaux réalisés, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt substantielle. Concrètement, en achetant un bien ancien à rénover dans une zone éligible et en engageant une restauration complète (parties communes et parties privatives) supervisée par les Architectes des Bâtiments de France (ABF), vous pouvez obtenir jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur le montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

C’est une solution particulièrement attractive pour les contribuables fortement imposés, qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en contribuant à la sauvegarde architecturale du pays.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Le dispositif repose sur un principe simple :

• Vous achetez un appartement dans un immeuble ancien situé dans une zone protégée.
• L’investissement que vous réalisez comprend une restauration complète selon un programme validé par les ABF.
• En contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés.
• Enfin, vous vous engagez à louer le logement (non meublé) pendant 9 ans, en tant que résidence principale du locataire.

Zones éligibles au dispositif Malraux

L’avantage fiscal n’est accordé que pour les immeubles situés dans certaines zones précises :

• Secteurs sauvegardés avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
• Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec Plan de Valorisation (PAV)
• Quartiers Anciens Dégradés (QAD) Ces zones correspondent à des quartiers historiques ou nécessitant une rénovation massive.

Taux de réduction d’impôt

• 30 % des travaux : si l’immeuble est situé en secteur sauvegardé ou SPR avec PSMV approuvé.
• 22 % des travaux : si l’immeuble est situé en zone SPR avec plan de valorisation.

Le plafond est fixé à 400 000 € de travaux, soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt.

Conditions d’éligibilité à la loi Malraux

Biens immobiliers concernés

• Immeubles anciens à restaurer intégralement.
• Logements situés en centre-ville historique.
• Sont exclus : logements neufs, résidences principales de l’investisseur, logements meublés.

Obligations du propriétaire

• Engagement de location : le bien doit être loué nu (non meublé) pendant 9 ans minimum.
• Travaux obligatoires : ils doivent être supervisés par un architecte des Bâtiments de France et validés par l’administration.
• Déclaration fiscale spécifique : via le formulaire 2044 spéciale.
• Conservation des justificatifs des travaux (factures, autorisations, conventions).

Travaux déductibles en loi Malraux

Les travaux doivent concerner une restauration complète de l’immeuble :

• Travaux structurels : murs porteurs, toitures, façades, planchers.
• Travaux intérieurs : électricité, plomberie, isolation, mise aux normes.
• Travaux d’amélioration : accessibilité, confort moderne.
• Frais annexes : honoraires d’architecte, frais de gestion, assurances liées à la restauration.

Les travaux de construction neuve ou d’agrandissement ne sont pas éligibles.

Comment déclarer son investissement Malraux ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut :

1. Remplir le formulaire 2044 spécial (déclaration des revenus fonciers).
2. Reporter le montant sur la déclaration de revenus globale (formulaire 2042 C).
3. Joindre toutes les pièces justificatives (factures, décisions administratives, autorisations).
4. Respecter les délais de dépôt (en mai/juin selon l’année).

Exemple de calcul pratique

Un investissement en secteur sauvegardé de 300 000 € avec 250 000 € de travaux répartis sur 2025, 2026 et 2027 :

• Taux de réduction : 30 %.
• Montant de réduction : 75 000 € à répartir 6 ans maximum : durée des travaux +3 ans. Résultat : l’investisseur réduit significativement son impôt tout en valorisant un bien immobilier.

Avantages et inconvénients de la loi Malraux

Avantages fiscaux

• Réduction d’impôt directe et substantielle.
• Investissement dans des immeubles rares et patrimoniaux.
• Valorisation forte du bien après travaux.
• Transmission patrimoniale facilitée (démembrement).

Inconvénients et contraintes

• Travaux long (18/24 mois) et importants (charpentes, structures, ascenseur…)
• Obligation de location longue (9 ans).
• Contraintes techniques (urbanisme, autorisations, contrôle des ABF).

Comparaison loi Malraux vs autres dispositifs fiscaux

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Exemples de réalisations clients

Un investisseur achète un appartement clé en main éligible au dispositif Malraux : 250 000 € dont 200 000 € de travaux (répartis sur 2025 et 2026) :

• Taux de réduction : 30 %.
• Montant de réduction : 60 000 €, répartis sur la durée des travaux (+3 ans).
• L’économie d’impôts réalisée correspond à 12 000 €/an pendant 5 ans.

Résultat : l’investisseur réduit significativement son impôt tout en valorisant un bien immobilier et en poursuivant la diversification de son patrimoine.

Notre expertise en loi Malraux

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Questions fréquentes sur la loi Malraux

Déficit foncier ou loi Malraux : que choisir ?

La loi Malraux est adaptée aux hauts revenus avec un objectif patrimonial, tandis que le déficit foncier cible plutôt les contribuables ayant déjà des revenus fonciers à optimiser (gommer).

Peut-on cumuler Malraux avec d’autres dispositifs ?

Oui, mais pas sur le même bien. Un investisseur peut diversifier son portefeuille avec du Denormandie, du déficit foncier ou un autre projet Malraux.

Que se passe-t-il si la location est interrompue avant 9 ans ?

La réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale. Il faut donc sécuriser le projet dès le départ.

Quels sont les risques principaux ?

Le montant et l’exécution des travaux, la complexité administrative et la dépendance au marché locatif. 

C’est pourquoi un accompagnement professionnel est indispensable.