Denormandie : Guide complet du dispositif de défiscalisation immobilière 2025

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 2019. Inspirée de la loi Pinel, elle vise à encourager la rénovation des logements anciens situés dans des centres-villes dégradés.

En pratique, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix du bien (foncier + travaux), en contrepartie d’un engagement de location et de la réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

La loi Denormandie constitue donc une alternative au Pinel classique, mais adaptée à l’immobilier ancien, avec pour triple objectif de :

• Lutter contre les logements insalubres ou vacants dans certaines communes.
• Inciter à la rénovation énergétique d’appartements et d’immeubles de centre-ville.
• Offrir un avantage fiscal attractif aux investisseurs particuliers.

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

Le mécanisme est similaire à celui de la loi Pinel, avec quelques spécificités liées à la rénovation :

1. Achat d’un logement ancien situé dans une zone éligible.
2. Réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total (achat + travaux).
3. Engagement de location nue comme résidence principale du locataire, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
4. Obtention d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location.

Les zones éligibles au dispositif Denormandie

Les biens doivent être situés :

• Dans une commune ayant signé une convention Action Cœur de Ville.
• Ou dans une commune ayant conclu une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

A l’image du dispositif Pinel jadis, le dispositif Denormandie concerne des communes réparties en 5 zones (A bis, A, B1, B2 et C). Ce zonage détermine deux critères important dans le projet :

• Le plafond de revenus du foyer fiscal des futurs locataires,
• Le plafond mensuel de loyer applicable au m²

Ces zones ciblent essentiellement des centres-villes anciens à revitaliser, répartis sur tout le territoire.

Les travaux éligibles à la loi Denormandie

Pour être éligible, les travaux doivent :

• Représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Améliorer la performance énergétique du logement (gain d’au moins 30 % ou atteindre une étiquette minimale après travaux).
• Porter sur :

1. La rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation).
2. La modernisation (cuisine, salle de bain).
3. La création de surfaces habitables supplémentaires.

Les simples travaux de décoration ou d’entretien courant ne sont pas pris en compte.

Conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie

Critères du bien immobilier

• Logements anciens à rénover.
• Biens transformés en logements (anciens locaux commerciaux par exemple).
• Exclusion : logements neufs ou déjà rénovés récemment.

Obligations du propriétaire

• Réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total.
• Louer le logement nu (non meublé) à titre de résidence principale.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, similaires au dispositif Pinel.
• S’engager sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Avantages et inconvénients du dispositif Denormandie

Avantages fiscaux et patrimoniaux

• Réduction d’impôt attractive, jusqu’à 63 000 €.
• Valorisation d’un bien ancien grâce aux travaux.
• Contribution à la revitalisation des centres-villes.
• Amélioration de la performance énergétique du logement.

Contraintes et limites

• Obligation de réaliser des travaux lourds et coûteux.
• Zones éligibles limitées (toutes les communes ne sont pas concernées).
• Plafonds de loyers parfois inférieurs au marché, pouvant réduire la rentabilité.
• Gestion locative contraignante (durée d’engagement longue).

Simuler votre investissement Denormandie

Exemple de calcul Denormandie

Un investisseur achète un logement à 200 000 € dont 60 000 € de travaux (soit 30 % du coût total).

• Réduction d’impôt sur 6 ans (12 %) : 24 000 €, soit 4 000 €/an.
• Réduction d’impôt sur 9 ans (18 %) : 36 000 €, soit 4 000 €/an.
• Réduction d’impôt sur 12 ans (21 %) : 42 000 €, soit 3 500 €/an.

Résultat : un investissement rentable grâce à l’avantage fiscal, avec un logement rénové et valorisé.

Différences avec les autres dispositifs de défiscalisation

Nos programmes en Denormandie

Chez Patrivio, nous accompagnons les investisseurs tout au long du processus :

• Identification des meilleurs biens éligibles sur le marché
• Montage du projet avec analyse fiscale personnalisée.
• Suivi des travaux et des délais de livraison du programme
• Appui administratif et fiscal (déclarations, justificatifs).
• Accompagnement dans la mise en location du bien

Exemple de réalisation Denormandie

Acquisition d’un appartement à Perpignan : 180 000 € investis, réduction d’impôt de 32 400 € sur 9 ans.

Les client bénéficient d’une réduction d’impôts de 3 600 € par an pendant 9 ans.

Notre expertise patrimoine

• Équipe spécialisée en fiscalité immobilière.
• Partenariats avec architectes, notaires et experts-comptables.
• Veille réglementaire continue pour anticiper les évolutions.

FAQ - Questions fréquentes sur le Denormandie

Peut-on cumuler Denormandie et Pinel ?

Non, mais vous pouvez diversifier vos investissements en combinant les dispositifs sur différents biens.

Les travaux doivent-ils être terminés avant la location ?

Oui, le logement doit être rénové et conforme avant sa mise en location.

Que se passe-t-il si la part de travaux est inférieure à 25 % ?

Le dispositif fiscal n’est pas accordé, l’investissement bascule dans un régime classique (revenus fonciers).

Y a-t-il un risque de vacance locative ?

Oui, surtout dans certaines villes moyennes. C’est pourquoi il est crucial de bien sélectionner la commune et le type de logement.