Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt en déduisant certaines charges liées à un bien immobilier locatif de leurs revenus fonciers. Lorsque les charges dépassent les loyers perçus, elles créent un déficit, qui peut être imputé sur le revenu global et impacter favorablement votre fiscalité.
Principe de déduction des charges foncières
Les charges déductibles incluent notamment les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière ou encore les primes d’assurance. Ces dépenses viennent réduire le montant des revenus fonciers imposables.
Mécanisme de compensation avec les revenus fonciers
- Si les charges sont inférieures aux loyers : elles réduisent simplement le revenu foncier.
- Si elles sont supérieures : le solde négatif crée un déficit foncier, déductible dans la limite de 10 700 € par an du revenu global.
Objectifs et avantages de ce dispositif fiscal
- Réduire l’impôt sur le revenu,
- Favoriser la rénovation d’immeubles anciens à fort cachet,
- Valoriser le patrimoine immobilier,
En résumé, le déficit foncier est une stratégie doublement gagnante : vous investissez dans l’immobilier ancien tout en réduisant significativement votre fiscalité.
Mécanisme de création du déficit
Le déficit naît lorsque les charges foncières (notamment les travaux) dépassent les loyers encaissés.
Imputation sur le revenu global et les revenus fonciers
- Jusqu’à 10 700 € imputables sur le revenu global,
- Le reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Différence entre charges financières et charges réelles
- Les intérêts d’emprunt ne peuvent s’imputer que sur les revenus fonciers,
- Les travaux et autres charges réelles sont imputables sur le revenu global (dans la limite annuelle) puis sur les revenus fonciers.
Plafonds et limitations du dispositif
- Plafond : 10 700 € / an imputable sur le revenu global,
- Report possible du surplus sur 10 ans,
- Obligation de conserver le logement en location pendant au moins 3 ans.
Revenu global et revenus fonciers : les différences
- Revenu global : somme de toutes vos catégories de revenus (salaires, pensions, revenus fonciers, BIC, etc.).
- Revenus fonciers : uniquement les loyers issus de biens immobiliers mis en location.
- Imputation du déficit :
-
D’abord sur les revenus fonciers,
-
Puis sur le revenu global (10 700 € max),
-
Excédent reportable 10 ans.
Impact direct : une réduction de l’impôt sur le revenu immédiate et durable.
Conditions d’éligibilité au déficit foncier
Biens immobiliers éligibles
- Logements anciens mis en location (nus uniquement),
- Biens en copropriété avec travaux,
- Immeubles de rapport.
Exclusions :
- Résidences principales ou secondaires,
- Logements meublés (régime LMNP/LMP).
Obligations du propriétaire
- Mettre en location pendant au moins 3 ans,
- Être au régime réel (pas au micro-foncier),
- Conserver toutes les factures et justificatifs,
- Remplir le formulaire 2044 chaque année.
Charges déductibles et calcul du déficit foncier
Travaux déductibles du déficit foncier
- Réparations et entretien (toiture, électricité, plomberie),
- Travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres),
- Améliorations (salle de bain, cuisine moderne).
Travaux exclus : construction, agrandissement, reconstruction.
Autres charges déductibles
- Intérêts d’emprunt (uniquement sur revenus fonciers),
- Frais de gestion (syndic, agence),
- Primes d’assurance,
- Taxe foncière.
Exemple pratique
- Loyers annuels : 9 000 €
- Travaux : 12 000 €
- Charges diverses : 3 000 €
Déficit foncier = 12 000 + 3 000 – 9 000 = 6 000 € (imputable sur le revenu global).
Déclaration fiscale
- Formulaire 2044 pour détailler les revenus fonciers,
- Formulaire 2042 pour reporter le déficit foncier sur le revenu global,
- Justificatifs à conserver : factures, contrats, taxes.
Plafond et report du déficit foncier
- Plafond : 10 700 € / an sur le revenu global,
- Excédent reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans,
- Ordre d’imputation : déficit de l’année avant les reports antérieurs.
Optimiser votre déficit foncier
Stratégies de maximisation
- Planifier les travaux sur plusieurs années,
- Synchroniser votre investissement avec vos pics d’imposition,
- Associer le déficit foncier à d’autres dispositifs (Denormandie, Malraux).
Cumul avec autres dispositifs fiscaux
- Compatible avec la loi Denormandie,
- Associable avec la loi Malraux,
- Attention aux plafonds des niches fiscales.
Déficit foncier et stratégie immobilière
- Améliore la rentabilité locative nette,
- Impact sur la revente : obligation de location minimum respectée,
- Stratégie long terme : acquisition patrimoniale et transmission.
- Optimisation de la plus-value immobilière
Avantages et inconvénients du déficit foncier
Avantages fiscaux
- Réduction immédiate de l’impôt,
- Optimisation globale du patrimoine,
- Valorisation du bien,
- Effet de levier fiscal puissant.
Inconvénients et précautions
- Obligation de location pendant 3 ans,
- Nécessite un encadrement et un suivi juridique très précis
Nos solutions déficit foncier chez Patrivio.
Accompagnement personnalisé
Analyse de votre profil fiscal et patrimonial pour une stratégie sur mesure et proposition d’une solution clé en main.
Sélection de biens adaptés
Accès à l’ensemble des programmes de biens anciens rénovés proposés par des opérateurs professionnels de la réhabilitation.
Optimisation fiscale sur mesure
Étude détaillée de vos revenus et charges pour maximiser le déficit foncier.
Suivi administratif complet
Aide à la déclaration (formulaire 2044), gestion des justificatifs, suivi de vos obligations.
Exemples de réalisations clients
- Famille Pelon (Toulouse) : mariés, un enfant, TMI à 30%. Investissement dans un T2 de 38m² à Montauban pour un montant de 137 000 € (hors frais de notaire) dont 110 000 € de travaux → 48 239 € d’économies d’impôts répartis sur 10 ans.
- Mme & M. Escot, couple partant à la retraite (Metz) : mariés, sans enfant à charge, possèdent deux immeubles de rapport reçus en héritage → Investissement à Nîmes de 354 000€ (hors frais de notaire) dont 284 000€ de travaux → 130 367 € d’économies d’impôts répartis sur 5 ans.
Notre expertise en déficit foncier
- Équipe spécialisée en fiscalité immobilière,
- Partenariats avec experts-comptables et notaires,
- Veille réglementaire permanente,
- Formation continue de nos conseillers.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Déficit foncier : ce qu’il faut savoir
- Jusqu’à 10 700 € imputables sur le revenu global par an,
- Report sur 10 ans du surplus,
- Location obligatoire minimum 3 ans,
Erreurs à éviter
- Penser que tous les travaux sont déductibles,
- Ne pas conserver les factures,
- Oublier la déclaration sur le bon formulaire,
- Sous-estimer l’importance de la stratégie long terme.
